2018.2.13 屋内リフォーム

全面リフォームVS建て替え!違いを知ると、理想の住まいが見えてくる!

鹿児島のリクシルリフォームショップ「タカショー」がお届けする、お役立ちリフォームブログ第8回のテーマは「全面リフォームと建て替え」。

 

年月を重ね、古く、住みづらくなってきたマイホーム。よみがえらせる方法として、昔からポピュラーなのは建て替えですが、最近では「全面リフォーム」という言葉もよく聞くようになりました。あなたはこの違い、ちゃんと説明できますか?また、どちらを選ぶのが得策なのでしょうか?

まずはそれぞれの特徴を知ろう

全面リフォームとは?

現在の住宅を、骨組(柱や基礎など、家の基盤になる部分)だけの状態にして、内装や設備をまるごと変更すること。スケルトンリフォームとも呼ばれます。通常のリフォームに比べて自由度が高く、家族構成の変化や住宅の老朽化によって、検討をはじめる方が多いようです。

建て替えとは?

現在の住宅を解体・撤去して、新しい住宅を建てることです。基礎工事からやり直すので、大幅な間取りの変更が可能。今どきの暮らしに合わせて1から設計できます。また、住宅自体の性能も、今の技術・建材を使うことでグレードアップできます。

それぞれの大まかな特徴は上記の通りですが、まだ「どちらを選べばいいのか?」が分かりませんね。結論から申し上げますと、「どちらのほうが良い!という正解はありません」。なぜなら、全面リフォーム、建て替えの両方にメリット・デメリットがあるからです。

全面リフォームのメリット・デメリット

メリット

(1)以前の住宅の面影を残せる。

(2)費用の総額は、建て替えより抑えられる。

(3)建ぺい率・高さ制限などの制約を受けない。

(4)「再建築不可物件」であってもリフォーム可能。

 

(1)…柱や梁はそのまま活かすので、以前の住宅に思い入れがある場合には大きなメリットになります。

(2)…骨組を残すため建材が少なくてすむ、産業廃棄物が少なく処分費が安いなどの理由で、費用を抑えることができます。

(3)…地域の都市計画が住宅を建てた当時と現在とで変わっている場合、その土地の建ぺい率や高さ制限も変わっていることがあります。建て替える場合だと新しい基準に準ずる必要がありますが、リフォームの場合はそれらの制約を受けないため、広さ・高さが維持できます。

(4)…現在の建築基準法から外れた場合などに「再建築不可物件」に指定されていることがあります。「再建築不可物件」に指定されると建て替えはできませんが、全面リフォームなら施行可能です。

デメリット

(1)大きな間取りの変更ができない。

(2)住宅の老朽化・劣化の加減で費用が増加する。

(3)理想が高いと建て替えよりも高額に。

 

(1)…あくまで骨組を残してのリフォーム。構造に関わる柱や梁の撤去はできないため、間取りの変更に限界があります。

(2)…老朽化があまりにも激しく、柱や梁の交換・補強が必要になると費用が増加します。また、一番気をつけなければならないのが、住宅の土台である基礎。基礎の劣化が激しいときには全面リフォームより建て替えをおすすめします。

(3)…例えば古民家と呼ばれるような住宅の場合。柱・梁・そして基礎にも問題があると考えられるので、「古民家の趣を残したまま、住みやすくリフォームしたい」といった要望ですと、費用も工期も建て替えよりかさんでしまうことが予想されます。

建て替えのメリット・デメリット

メリット

(1)自由に間取りの変更が可能。

(2)全面リフォームに比べて解体費を抑えられる。

(3)新築と同等の性能と綺麗さ。

 

(1)…基礎工事からやり直すので、間取りはもちろん建物の形状も変更可能です。

(2)…全面リフォームの場合、構造を残すため解体に人の手が必要になります。建て替えでは解体を重機を使って進めることがほとんどなので、その分、解体費が安くすみます。

(3)…見た目は当然ですが、住宅の気密性や断熱性、耐震性能などがグッと高まります。

デメリット

(1)費用の総額では、全面リフォームに比べて少し割高になりやすい。

(2)住宅の広さ、高さに制限がかかる場合がある。

(3)「再建築不可物件」の場合、そもそも建て替えができない。

(4)各種税金による思わぬ出費がある。

 

(1)~(4)…全てに共通することですが、建て替えは新築と同様の扱いとなるため、それがデメリットとなる場合があります。

(1)…費用が高くなる原因として、建築基準法の改正に対応するためのコストアップが挙げられます。

(2)…全面リフォームのメリットでも触れましたが、建て替えでは地域の都市計画で定められた“現在の建ぺい率・高さ制限”に準ずる必要があるため、「以前より狭くなった」「2階建てが建てられなくなった」ということもありえます。

(3)…現在の建築基準法から外れた場合などに「再建築不可物件」に指定されている場合があり、その場合は建て替えできません。

(4)…不動産所得税、固定資産税、都市計画税、登録免許税など税金を納める必要があります。

それぞれの特徴を捉えて、理想の住まいを考えよう

全面リフォームと建て替えのメリット・デメリットを踏まえた上で、「どちらを選べばいいのか?」について考えてみましょう。大切なのは、「何を重視するか」です。

・柱に家族の思い出が残っている(身長の印や落書きなど)ので残したい。

・費用は少しでも抑えたい。

上記のような場合には、住宅の骨組みを残しておける全面リフォームがいいでしょう。また

・住宅の広さ、高さ(2階建てなど)をキープしたい。

そんなときも建ぺい率・高さ制限の制約を受けない全面リフォームをおすすめします。

逆に建て替えに適した希望としては、

・2世帯住宅にして長男家族と同居したい。

・減築して夫婦2人で住むのにちょうどいいサイズにしたい。

・今のままでは耐震性能が不安

などが挙げられます。

こうしてみると、今の住まいをどんなふうに変えたいのか?どんな暮らしがしたいのか?など、理想の住まいを考えることが大切なのがお分かりいただけるかと思います。


いかがでしたか?

今回は全面リフォームと建て替え、それぞれの特徴についてのお話でした。どちらにしても高額な費用がかかりますから、不安を感じている方も多いかと思います。

さらに詳しく知りたい!というときには、お気軽にタカショーまでご相談ください。どちらがよりお客様のご希望をカタチにできるか、一緒に検討させていただきます。